Nowe zasady odpowiedzialności inwestora za należności podwykonawców

Od 1 czerwca 2017 r. zmianie ulegną zasady odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców za wykonane roboty budowlane. Dowiedz się, co się zmieni i jakie prawa i obowiązki będą mieli uczestnicy procesu budowlanego.

Od 1 czerwca 2017 r. wejdą w życie nowe regulacje prawne istotne z punktu widzenia uczestników procesu budowlanego. Zmianie ulegnie art. 647[1] kodeksu cywilnego, który reguluje zasady odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Zmiana ta wprowadzona jest w pakiecie różnych zmian, które mają się przyczynić do zwalczenia zatorów płatniczych (ustawa z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności).

Poniżej przedstawione zostaną najważniejsze zmiany dla uczestników procesu budowlanego.

Możliwość korzystania z podwykonawców

Do tej pory zasadą było, że zawarcie umowy z podwykonawcą wymagało zgody inwestora. Wyrażenie takiej zgody skutkowało odpowiedzialnością inwestora za wypłatę wynagrodzeń na rzecz podwykonawców. Zasadą więc było, że wykonawca powinien wykonać roboty budowlane osobiście, chyba że strony umówiły się inaczej lub inwestor wyraził zgodę na wprowadzenie podwykonawcy na plac budowy.

Nowe regulacje opierają się na odmiennym założeniu. Wykonawca może wykonać swoje prace osobiście lub przy pomocy podwykonawców. Skorzystanie z podwykonawców nie będzie wymagać zgody inwestora. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 647[1] k.c., inwestor może wyrazić sprzeciw wobec wykonywania określonych robót budowlanych przez podwykonawcę. Zgłoszenie sprzeciwu będzie miało jednak jedynie wpływ na odpowiedzialność inwestora. Przy sprzeciwie odpowiedzialność solidarna inwestora wobec podwykonawcy nie powstanie. Z brzmienia przepisu nie wynika, że oznaczać to będzie automatyczny zakaz posłużenia się danym podwykonawcą. W takim przypadku podwykonawca będzie działał niejako na własne ryzyko. W przypadku niewypłacalności wykonawcy, który zlecił mu wykonanie prac, nie będzie mógł zgłosić swoich roszczeń do inwestora.

Co istotnie, zniesiono wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności w stosunku do umów z podwykonawcami i dalszymi podwykonawcami. Odformalizowanie tych umów może spowodować to, że umowy pisemne nie będą zawierane, bądź powstaną spory co do dorozumianej modyfikacji treści umowy pisemnej. Tym samym strony mogą np. kwestionować zakres prac ustalony w umowie.

Zasady odpowiedzialności inwestora

Tak, jak do tej pory, odpowiedzialność inwestora będzie odpowiedzialnością solidarną. Tak więc inwestor w pewnych okolicznościach będzie odpowiadał obok generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia zaangażowanych podwykonawców. Sam charakter odpowiedzialności więc się nie zmieni. Jednak istotne zmiany nastąpią co do zasad powstania tej odpowiedzialności oraz jej granic.

Zgodnie z nowym brzmieniem 647[1] k.c.:

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

Nowa regulacja zakłada zatem domniemanie zgody inwestora na zaangażowanie podwykonawców. Udział podwykonawców powinien być zgłoszony inwestorowi. Jeżeli zachowa się on biernie, to uznawać się będzie, że wyraził zgodę na zlecenie prac podwykonawcom. Skutkować będzie to odpowiedzialnością solidarną inwestora.

Zgłoszenie podwykonawców

Sporo nowości wprowadzono przy zgłaszaniu podwykonawców. Samo zgłoszenie musi być w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że inwestor powinien dostać w formie fizycznej podpisane pismo. Nie wystarczy np. przesłanie podpisanego skanu pisma.

Zgłoszenia inwestorowi może dokonać wykonawca lub sam podwykonawca. Do zgłoszenia nie trzeba dołączyć umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Zgłoszenie powinno być dokonane przed przystąpieniem podwykonawcy do wykonywania robót. Nowy przepis nie przewiduje zgłoszenia następczego, czyli w trakcie robót lub po ich zakończeniu. Jednak podwykonawca nie musi biernie oczekiwać, aż wykonawca zgłosi go inwestorowi. Może zrobić to sam i tym samym zagwarantować sobie odpowiedzialność inwestora za jego roszczenia.

Jeżeli chodzi o treść samego zgłoszenia, to powinno ono zawierać przynajmniej dwa elementy. Po pierwsze, zgłoszenie powinno zawierać dane identyfikujące podwykonawcę. Wydaje się zatem, że zgłoszenia blankietowe, bez wskazania określonych podwykonawców, będą bezskuteczne. Po drugie, zgłoszenie powinno zawierać szczegółowy przedmiot robót, który wykona dany podwykonawca. Zakres robót powinien zostać określony w sposób na tyle szczegółowy, by możliwe było oszacowanie wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za te roboty (co będzie miało wpływ na limit odpowiedzialności inwestora).

Zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Istotne jest wskazanie, że w umowie powinien być określony „oznaczony podwykonawca”. Oznacza to, że już na etapie zawarcia umowy dane podwykonawcy powinny być określone w sposób umożliwiający identyfikację tego podwykonawcy. Jeżeli zostanie określony tylko zakres robót zleconych podwykonawcom, to po określeniu tych wykonawców powinni oni być zgłoszeni inwestorowi.

Sprzeciw inwestora

Po dokonaniu zgłoszenia inwestor ma 30 dni na wyrażenie sprzeciwu. Tak, jak zgłoszenie, sprzeciw powinien być w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Sprzeciw należy złożyć wykonawcy i podwykonawcy. Złożenie sprzeciwu tylko wobec jednej z tych osób będzie bezskuteczne. Ma to na celu uniknięcie sytuacji, że wykonawca otrzyma sprzeciw i nie poinformuje o tym podwykonawcy, co bez jego wiedzy ograniczałoby jego prawa do dochodzenia roszczeń od inwestora. Sprzeciw powinien zatem dotrzeć do wykonawcy i podwykonawcy przed upływem 30-dniowego terminu. Bierność inwestora lub przekroczenie tego terminu będzie skutkować powstaniem odpowiedzialności solidarnej inwestora wobec podwykonawców.

Ograniczenie odpowiedzialności inwestora

Do tej pory inwestor odpowiadał solidarnie za zapłatę na rzecz podwykonawców. Wysokość tej odpowiedzialności nie była ograniczona do wysokości wynagrodzenia ustalonego pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Mogło się zatem zdarzyć, że suma wynagrodzeń podwykonawców przewyższała kwotę, na którą umówił się inwestor z generalnym wykonawcą.

Od 1 czerwca ten stan ulegnie zmianie. Przede wszystkim odpowiedzialność inwestora będzie ograniczona do szczegółowego przedmiotu robót wskazanego w doręczonym mu zgłoszeniu lub w umowie zawartej z wykonawcą. Jeżeli podwykonawca wykona inne prace, wykraczające poza określony w zgłoszeniu przedmiot robót, to inwestor nie będzie odpowiadał solidarnie za wynagrodzenie podwykonawcy za te dodatkowe roboty.

Odpowiedzialność inwestora limitowana jest przez zastrzeżenie, że nie może ona przekraczać kwoty „wynagrodzenia należnego wykonawcy”. Przy czym, wysokość należnego wykonawcy wynagrodzenia nie odnosi się do pełnego wynagrodzenia za wykonanie umowy o roboty budowlane, lecz poszczególnych robót objętych tą umową.

Przykład

Inwestor zawarł z generalnym wykonawcą umowę o roboty budowlane, polegające na kompleksowej budowie budynku. Kwota całej umowy to 500.000 zł. W umowie wskazano, że wartość prac związanych z budową dachu, to 60.000 zł. Generalny wykonawca skutecznie zgłosił podwykonawcę. Z podwykonawcą umówił się, że wynagrodzenie za budowę dachu to 80.000 zł. Inwestor w takim wypadku odpowiada solidarnie jedynie do kwoty 60.000 zł.

Taka regulacja ma za zadanie chronić inwestora. Może być ona jednak kłopotliwa dla podwykonawców. Mogą oni np. nie uzyskać wglądu do umowy pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą, a od treści tej umowy zależy limit odpowiedzialności inwestora. Poza tym przepis mówi o „wynagrodzeniu należnym wykonawcy”, nie wskazując momentu, na który należy ustalić wysokość tego wynagrodzenia. Wynagrodzenie wykonawcy może ulec zmianie w trakcie procesu budowlanego, może być podwyższone lub obniżone aneksem do umowy. Inwestor może np. domagać się obniżenia wynagrodzenia ze względu na wady lub opóźnienia. Skoro ma być to wynagrodzenie należne, a nie np. określone w umowie w momencie zgłoszenia podwykonawcy, to tak naprawdę podwykonawca może nie mieć pewności co do limitu odpowiedzialności inwestora.

Istotnym jest zatem, by w umowie o roboty budowlane z generalnym wykonawcą przypisać odpowiednie wartości do poszczególnych robót, które mogą być wykonywane przez podwykonawców. To inwestor będzie musiał udowodnić, że wynagrodzenie podwykonawcy za dane roboty jest wyższe niż ustalone pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą. Jeżeli zatem w umowie pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą znalazłaby się jedynie kwota ryczałtowa za wszystkie prace budowlane objęte umową, to górną granicą odpowiedzialności wobec każdego z podwykonawców byłaby wartość całej umowy o roboty budowlane.

Dalsi podwykonawcy

Nowe przepisy stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy. Zgodnie z uzasadnieniem do nowelizowanego art. 647[1] k.c., odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących podwykonawców do dalszych podwykonawców oznacza, że podmiotem dokonującym zgłoszenia dalszego podwykonawcy inwestorowi może być wyłącznie sam dalszy podwykonawca lub jego kontrahent. Podmioty te powinny być także adresatami ewentualnego sprzeciwu inwestora i wykonawcy wobec dokonanego zgłoszenia.

Podsumowanie

Dotychczasowe regulacje zawarte w art. 647[1] k.c. powodowały wiele trudności interpretacyjnych i generowały sporą ilość sporów sądowych. Wątpliwości budziła forma zgody inwestora, możliwość wyrażenia dorozumianej zgody, dopuszczalność zgody następczej, zakres odpowiedzialności inwestora, możliwość przedłożenia umowy z podwykonawcą przez podmiot inny niż wykonawca oraz wiele innych kwestii. Nowe przepisy mają w założeniu te wątpliwości wyeliminować. Czy tak będzie, pokaże praktyka obrotu i rozstrzygnięcia sądów w sprawach dotyczących tych kwestii.

Niewątpliwie nowe przepisy są korzystniejsze dla inwestorów. Skutkiem tego pogorszeniu może ulec pozycja podwykonawców. Mogą oni nie mieć pewności co do limitu odpowiedzialności inwestora. Z drugiej strony podwykonawcy zyskali możliwość zgłaszania swojego udziału bezpośrednio inwestorowi. Praktyka pokaże również, czy zniesienie obowiązkowej formy pisemnej dla umów z podwykonawcami okaże się dobrą decyzją. Wydaje się, że skutek będzie odwrotny od zamierzonego i liczba sporów co do treści umów o roboty budowlane wzrośnie.

Nowe przepisy stosuje się do umów o roboty budowlane zawartych od dnia 1 czerwca 2017 r. Do umów zawartych przed tym dniem zastosowanie znajdą stare regulacje.

Jeżeli potrzebowaliby Państwo wsparcia przy analizie stosowanych umów o roboty budowlane i przy ich zmianie w związku z nowymi regulacjami, to kancelaria JLT służy pomocą. Warto dostosować stosowane umowy do nowych wymogów prawnych. Dotyczy to wszystkich uczestników procesu budowlanego.