Jak obniżyć podatek od nieruchomości?

Poniższy artykuł odnosi się do tematu optymalizacji podatkowej w podatku od nieruchomości. Zobacz jak zgodnie z prawem zapłacić niższy podatek od nieruchomości lub nie płacić go w ogóle.

Wielu przedsiębiorców szuka legalnych możliwości optymalizacji podatkowej. Skupiają się oni przy tym głównie na obniżeniu podatków dochodowych (CIT, PIT) lub podatku VAT. Niewiele firm zdaje sobie sprawę, że mogłoby płacić również niższy podatek od nieruchomości. Możliwości optymalizacyjne dotyczą nie tylko dużych firm, posiadających w swoich zasobach liczne nieruchomości, ale skorzystać mogą także małe i średnie firmy.

Z pozoru mogłoby się wydawać, że podatek od nieruchomości nie jest zbyt skomplikowany i nie zostawia zbyt dużego pola do popisu dla doradców podatkowych. W końcu to zaledwie kilka artykułów w ustawie. Jednak praktyka i orzecznictwo dają nam pewne narzędzia, by płacić niższy podatek od nieruchomości. Choć ustawodawca czuwa. W ostatnim czasie optymalizacja w podatku od nieruchomości związana z wydzieleniem w budynku odrębnych lokali oraz z klasyfikowaniem nieruchomości jako w złym stanie technicznym została uniemożliwiona.

Władze podatkowe walczą zatem z możliwościami optymalizacyjnymi. Przed podjęciem jakichkolwiek kroków warto je skonsultować z doradcą podatkowym i odpowiednio się zabezpieczyć przez uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Weryfikacja stanu faktycznego

Jak w przypadku każdej sensownej optymalizacji podatkowej należy zacząć od ustalenia tego, co dzieje się u nas w firmie na danej płaszczyźnie. Badamy zatem stan faktyczny związany z podatkiem od nieruchomości. Ustalamy, czy płacimy podatek od nieruchomości i w jakiej wysokości. Jakie stawki podatku stosujemy przy wypełnianiu deklaracji i skąd bierzemy dane do deklaracji, są to kolejne istotne podstawy do dalszych działań.

Koniecznym jest przeprowadzenie inwentaryzacji zasobów nieruchomości, najlepiej z udziałem kompetentnej osoby. Przepisy dotyczące podatku od nieruchomości przewidują opodatkowanie nieruchomości gruntowych, budynków oraz budowli. W stosunku do tych grup przedmiotu opodatkowania stosowane są odrębne zasady. Przykładowo grunty i budynki opodatkowane są niezależnie od ich przeznaczania, budowle tylko wtedy, gdy służą do prowadzenia działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę różne stawki podatku od nieruchomości przy budynkach i budowlach, to poprawne sklasyfikowanie naszych zasobów może już prowadzić do znacznych oszczędności podatkowych. W szczególności niekorzystne może być zakwalifikowanie danego obiektu jako budowli. Wtedy podstawa opodatkowania to wartość jaką przyjmuje się do celów amortyzacji (bez pomniejszania o odpisy amortyzacyjne).

Oblicz powierzchnię nieruchomości

W przypadku gruntów i budynków podatek oblicza się od powierzchni nieruchomości. Przy czym niejako mamy tutaj do czynienia z podwójnym opodatkowaniem. Grunt pod budynkiem jest osobno opodatkowany od samego budynku.

Zasada jest prosta. Podstawa opodatkowania (grunty i budynki), to powierzchnia. Im mniejsza wyjdzie nam zatem ta powierzchnia, tym niższy podatek zapłacimy.

W przypadku gruntów weryfikacja ich powierzchni zdarza się rzadziej, choć nie można wykluczyć takiego działania. Więcej pola do popisu zostaje przy budynkach.

Podstawą opodatkowania przy budynkach jest ich powierzchnia użytkowa. Mierzy się ją po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Do powierzchni użytkowej nie wlicza się klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Firmy popełniają często błąd polegający na wykazywaniu do celów podatku od nieruchomości całej powierzchni budynku, wynikającej z dokumentacji budowlanej lub aktu własności. Powierzchnia budynku może też z czasem ulegać zmianie, np. na skutek remontów czy stawiania ścianek działowych.

Stosowne dokonanie pomiarów z uwzględnieniem powyższych zasad może doprowadzić do sporych oszczędności w podatku od nieruchomości. Warto zatem ponownie obmierzyć swój budynek i dokonać inwentaryzacji powierzchni użytkowej.

Wysokość pomieszczeń i skosy

Na kwotę podatku może mieć też wpływ wysokość pomieszczeń. Jeżeli pomieszczenie jest niższe niż 1,4 m, to w ogóle od tej powierzchni nie trzeba płacić podatku od nieruchomości. Poniżej 2,2 m, podatek jest płacony jedynie w 50 procentach. Przy pomiarach trzeba uwzględnić najniższy punkt i wziąć najbliższą odległość między stropem a podłogą. Jeżeli mamy belkę na suficie poniżej jego poziomu, to bierzemy pod uwagę najniższy punkt belki.

Przy pomiarach nie uwzględniamy też nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacja lub kotłownia gazowa.

Niepotrzebne budynki

Jeżeli mamy na swojej nieruchomości nieprzydatne lub zrujnowane budynki, to warto się zastanowić, czy ich nie wyburzyć. W ostatnim czasie zmieniły się przepisy i sam zły stan techniczny nie uzasadnia braku podatku od nieruchomości. Potrzebna jest obecnie ostateczna decyzja nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę obiektu budowlanego.

Pewne pole manewru stwarza też sama definicja budynku. Zgodnie z prawem budowlanym jest to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Potrzebne są zatem wszystkie te elementy, by mówić o budynku.

Jeżeli pozbawimy budynek dachu, to nie można mówić o budynku. Obiekt taki powinien być wyłączony z opodatkowania. Potwierdza to orzecznictwo sądowe, choć nie jest ono nadmiernie liberalne. Wystarczy kawałek dachu, by mówić o budynku. Jeżeli zatem mamy ruinę na swojej działce, to może warto pozbawić ją resztek dachu, skoro budynek i tak jest niewykorzystywany.

Na marginesie wspomnieć można, że budynek musi posiadać też ściany. Dlatego niektóre wiaty (w skrócie dach na słupach) mogą nie podlegać opodatkowaniu. Może warto się zastanowić przy budowie obiektu albo łącznika między budynkami, czy nie wystarczy nam wiata? W przyszłości obciążenia z tytułu podatku mogą być mniejsze.

Masz użytki rolne?

Użytki rolne opodatkowane są podatkiem od nieruchomości wyłącznie, gdy są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Nie jest zatem istotne, że są one w posiadaniu przedsiębiorcy. Musi być na nich faktycznie wykonywana działalność gospodarcza.

W pierwszej kolejności badamy zatem, jak nasz grunt jest oznaczony w ewidencji gruntów (wypis i wyrys dostępny w starostwie podatkowym). Warto zatem sprawdzić, czy czasem nie płacimy podatku od nieruchomości pomimo tego, że nie wykorzystujemy użytku rolnego do prowadzenia działalności.

Powyższe warto też uwzględnić przy planowaniu inwestycji i dokładnie przemyśleć, jaką część użytków rolnych poddać odrolnieniu. Być może nie trzeba zmieniać przeznaczenia całej działki. Pozwoli to na oszczędności podatkowe w przyszłości.

Moment powstania obowiązku podatkowego

W przypadku nowego budynku lub budowli, opodatkowanie zaczyna się od 1 stycznia po roku, w którym zakończyła się budowa lub w którym nastąpiło rozpoczęcie użytkowania. Stwarza to pewne pole manewru, by zyskać prawie rok bez podatku.

Jeżeli zatem budujemy budynek lub budowlę na swojej działce, a zbliża nam się koniec roku, to lepiej trochę przeciągnąć budowę i nie kończyć jej przed Nowym Rokiem. Zakończenie budowy w styczniu zapewni nam swego rodzaju rok wakacji podatkowych.

Powyższe dotyczy też osób, które zakupiły budynek lub budowlę w roku zakończenia jego budowy lub rozpoczęcia jego użytkowania.

Inny, podobny sposób odnosi się do budowli. Jak już pisałem, w przypadku budowli podstawą opodatkowania jest ich wartość przyjęta dla celów amortyzacji, określona na 1 stycznia. Wartość tę określamy co do zasady przyjmując środek trwały do ewidencji firmy. Co się stanie, jak ukończymy budynek przed końcem roku ale nie przyjmiemy go do środków trwałych przed końcem roku? Obowiązek podatkowy powstanie wprawdzie od nowego roku, ale nie będzie możliwe ustalenie podstawy opodatkowania. Przyjmuje się zatem, że skutkiem tego podatek nie będzie pobrany. Zyskujemy kolejny rok bez podatku.

Stawki stosowane przez gminy a podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości jest skonstruowany tak, że przepisy określają jedynie maksymalne stawki podatki. Dana gmina, do której podatek płynie, może uchwalić niższe stawki w określonych sytuacjach. Wprawdzie wpływy gminy z tego tytułu będą wtedy uszczuplone, jednak sporo samorządów dba o to, by przyciągnąć nowych inwestorów lub pomóc firmom już działającym na terenie gminy.

Uchwała rady gminy w sprawie stawki podatku może różnicować stawkę przedmiotowo, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie i sposób wykorzystania gruntu.

Oznacza to, że gmina nie może obniżyć podatku od nieruchomości imiennie wskazanym osobom lub firmom. Może jednak tak zawęzić określenie rodzaju działalności, że zróżnicowana stawka dotyczyć będzie kilku podmiotów. Sądy administracyjne uznały za dopuszczalne takie określenie przedmiotowe, skutkiem którego dana stawka dotknie tylko jednego podmiotu w gminie.

Koniecznie trzeba zatem zaznajomić się z uchwałami rady gminy w zakresie podatku od nieruchomościami. Warto może również rozważyć działania lobbingowe w gminie lub udać się na sesję rady gminy. Odpowiednie przedstawienie swoich argumentów może przyczynić się do tego, że władza samorządowa zlituje się nad losem przedsiębiorców i części z nich obniży stawkę podatku od nieruchomości. Planując inwestycję bierzmy również pod uwagę, jaka jest polityka gminy w tym zakresie.

Mam nadzieję, że powyższe informacje przyczynią się do optymalizacji podatku od nieruchomości. Warto rozważyć przeprowadzenie audytu w sprawie podatku od nieruchomości. Taki audyt pozwoli ustalić, czy podatek jest rozliczany prawidłowo i czy istnieje potencjał do jego obniżenia. Często możliwe jest dochodzenie zwrotu od gminy nadpłacanego przez wiele lat podatku od nieruchomości. Może to przynieść bardzo wymierne korzyści firmie.