Podatek od wynajmu w Niemczech

Inwestycja w nieruchomość przeznaczoną na wynajem jest coraz bardziej opłacalna ze względu na bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych. Jeżeli polski podatnik dokonuje takich inwestycji w Niemczech trzeba pamiętać nie tylko o podatkach płaconych w kraju położenia nieruchomości, ale również w Polsce. Dowiedz się, jak trzeba zapłacić podatek od wynajmu w Niemczech.

Opodatkowanie dochodu z najmu w Niemczech

Wynajmowanie w Niemczech mieszkania lub domu powoduje, że uzyskiwany z tego tytułu dochód trzeba opodatkować w Niemczech. Obowiązuje tutaj podstawowa zasada, że dochody z nieruchomości płaci się tam, gdzie nieruchomość się znajduje. Wiążę się to z obowiązkową rejestracją jako podatnik w Niemczech.

Jeśli chodzi o niemiecki podatek VAT, to co do zasady wynajem długoterminowy mieszkań jest zwolniony z podatku. Można jednak wybrać opcję opodatkowania VAT, pozwoli to na odliczenia podatku VAT od zakupów czy remontów naszej nieruchomości. Jeżeli chcemy wybrać taką opcję, to należy dokonać rejestracji do VAT w Niemczech i składać cyklicznie (miesięcznie lub kwartalnie) deklaracje VAT w Niemczech.

Wysokość podatku dochodowego w Niemczech

Obliczając podatek od wynajmu w Niemczech pamiętać należy, że podatek płacimy od dochodu. Zatem możemy uwzględnić w zasadzie wszystkie koszty związane z wynajmowaną w Niemczech nieruchomością. Uwzględnić możemy nawet amortyzację czy koszty finansowania, choć wynajmujemy nie jako firma, a osoba prywatna. W Niemczech są dwie stawki amortyzacji, w zależności od daty budowy budynku. Jeżeli budynek jest sprzed 31.12.1924 r., to stawka wynosi 2,5 proc. rocznie, a jeżeli jest nowszy, to stawka amortyzacji to 2proc. Amortyzacji podlega jedynie wartość budynku, gruntu się nie amortyzuje. Wpływy z najmu umniejszamy o koszty i otrzymujemy dochód. Dochód z wynajmu w Niemczech opodatkowany jest tam według skali. Jeżeli nie mamy w Niemczech nieograniczonego obowiązku podatkowego, to nie możemy skorzystać z kwoty wolnej od podatku (w 2021 r. 9.744 euro). Skala zaczyna się od stawki procentowej 14% i może osiągnąć nawet 45%. Prywatny wynajem nieruchomości w Niemczech może być zatem znacznie wyżej opodatkowany niż w Polsce, gdzie możemy zastosować ryczałtową stawkę od przychodów z najmu. Warto o tym pamiętać planując inwestycję w nieruchomość w Niemczech.

Obliczenie podatku od wynajmu w Niemczech – przykład (zgodnie z kalkulatorem BFM)

Przykładowa optymalizacja:

Jeżeli podatek od wynajmu w Niemczech rozlicza polski podatnik, to nie może dokonać rozliczenia wspólnego wraz z małżonkiem. Takie prawo nie przysługuje bowiem przy rozliczaniu ograniczonego obowiązku podatkowego w Niemczech. Nabycie nieruchomości w Niemczech przez małżonków spowoduje jednak, że będą oni zobowiązani do osobnego rozliczenia podatku w Niemczech od wynajmu. Wobec tego, że w Niemczech stawka podatku jest progresywna (stawka podatku rośnie wraz ze wzrostem dochodu), takie rozbicie dochodu na dwie osoby przyniesie korzyści podatkowe. W powyższym drugim przykładzie, dochód wyniósł 20.500 € a podatek 5.180 €. Jeżeli podatek liczony byłyby osobno przez dwie osoby, to od dochodu 10.250 € podatek w Niemczech wyniesie 2.264 €. Czyli dwie osoby zapłacą łącznie 4.528 €. Nasza oszczędność podatkowa to 652 €, jeżeli kupimy nieruchomość w Niemczech wspólnie z małżonkiem lub z inną osobą.

Jakie skutki  podatkowe w Polsce przy wynajmie nieruchomości w Niemczech?

A co z podatkami w Polsce? Czy opodatkowanie dochodu z wynajmu nieruchomości w Niemczech wpływa na wysokość podatku do zapłaty w Polsce?

Te kwestie reguluje polsko-niemiecka umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz polska ustawa o PIT.  Do dochodów z najmu nieruchomości położonej w Niemczech zastosowanie ma metoda wyłączenia z progresją. Metoda ta polega na tym, że dochód z najmu uzyskany w Niemczech nie podlega opodatkowaniu w Polsce; jest on jednak uwzględniany przy ustalani właściwej stopy opodatkowania dochodu polskiego. Krótko mówiąc, drugi raz od dochodu z najmu z Niemiec w Polsce nie płacimy, ale może nam wzrosnąć podatek od polskich dochodów. Jeżeli w Polsce innych dochodów nie mamy lub rozliczamy się stałą stawką podatkową, to dochody z Niemiec z nieruchomości nic nam w Polsce nie zmieniają.

W praktyce oznacza to, że dochód osiągnięty z nieruchomości położonej w Niemczech może wpłynąć jedynie na podwyższenie polskiej stopy podatkowej – a w dalszej konsekwencji – kwoty podatku do zapłaty w Polsce.

Może to nastąpić w dwóch przypadkach, tj.:

• w przypadku podatników rozliczających się z PIT na zasadach ogólnych (skala podatkowa), jeżeli:
  • dochód uzyskiwany z nieruchomości niemieckiej spowoduje przekroczenie progów podatkowych (tj. 85.528 zł rocznie);
  • podatnik osiąga w Polsce inne dochody opodatkowane wg. skali podatkowej;

• w przypadku podatników, którzy rozliczają przychody z najmu na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego, jeżeli:
  • przychód uzyskany z nieruchomości niemieckiej spowoduje przekroczenie progu podatkowego dla ryczałtu (100.000 PLN rocznie), oraz
  • podatnik osiąga w Polsce inne przychody z najmu opodatkowane ryczałtem.

Natomiast dochód z nieruchomości niemieckiej nie będzie miał wpływu na polskie podatki w dwóch przypadkach:

• jeżeli podatnik opodatkowuje swoje dochody stawką liniową (19%);
• jeżeli przychód z najmu niemieckiej nieruchomości jest jedynym przychodem podatnika.

Uwaga na pułapki

Na co trzeba uważać? Niestety zarówno niemiecki, jak i polski fiskus może się do czegoś przyczepić.

Jeżeli chodzi o niemiecki urząd skarbowy, to istnieje ryzyko, że zostanie rozpoznana niemiecka rezydencja podatkowa właściciela nieruchomości. Ryzyko to jest tym większe, im większe koneksje z Niemcami ma dany podatnik. Z całą pewnością posiadanie nieruchomości w Niemczech jest jasnym sygnałem, że należy uważać na możliwość rozpoznania „niemieckiej rezydencji podatkowej”. Niemiecka rezydencja podatkowa może przynieść także określone korzyści, jak możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku czy możliwość wspólnego rozliczenia się z małżonkiem. Z pewnością w każdym przypadku trzeba rozważyć wszystkie za i przeciw posiadania statusu rezydenta podatkowego w Niemczech.

Na czym może polegać ryzyko dla nas? Jeżeli niemiecki urząd skarbowy rozpozna niemiecką rezydencję podatkową właściciela nieruchomości, to będzie się domagał niemieckiego podatku od całości dochodów uzyskiwanych przez niego z wszystkich jego aktywności (a więc nie tylko z tytułu najmu). Argument, że dochód został opodatkowany w Polsce może nie spotkać się ze zrozumieniem lub będzie wpływał na podwyższenie naszej stawki od podatku w Niemczech (analogicznie jak w Polsce zastosowana będzie metoda wyłączenia z progresją). Może to spowodować, że nasza inwestycja w nieruchomość w Niemczech okaże się nie tyle nieopłacalna, co stanie się dla nas podatkową pułapką.

Z kolei polski fiskus może podważać prawo podatnika do korzystania z ryczałtu ewidencjonowanego, jeżeli w działaniu podatnika dopatrzy się działalności gospodarczej. Ostatnimi czasy jest to niestety bardzo aktualny problem.

W czym możemy pomóc?

Jeżeli posiadasz nieruchomość w Niemczech, z której uzyskujesz dochód, to powinieneś rozliczyć podatek od wynajmu w Niemczech i w Polsce. Kancelaria JLT pomoże Tobie w ustaleniu dochodu, stawki podatku, możliwych oszczędności podatkowych oraz dokona dla Ciebie rozliczenia podatku dochodowego w Niemczech. Zapraszamy do kontaktu.

Przeczytaj popularne artykuły:

• Windykacja w Niemczech
• Rejestracja firmy w Niemczech
• Polska firma w Niemczech
• VAT w Niemczech
• Rejestracja VAT w Niemczech
• Delegowanie pracowników do Niemiec
• Polska firma jako podwykonawca w Niemczech
• Usługi budowlane w Niemczech
• Windykacja w Niemczech
• Jak uzyskać freistellung
• Weryfikacja Niemieckiego kontrahenta
• NIP w Niemczech
• Podatek budowlany w Niemczech
• Klasy podatkowe w Niemczech