Umowa o roboty budowlane po zmianach zasad odpowiedzialności inwestora

Drukuj
Od 1.06.2017 r. zmieniają się zasady odpowiedzialności inwestora za roszczenia podwykonawców. Zobacz, jak dostosować umowę o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane odpowiedzialność inwestoraOd czerwca 2017 roku obowiązywać będą nowe przepisy regulujące odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawców. Zmianie ulegnie art. 647[1] kodeksu cywilnego. Więcej o tych zmianach dowiesz się <<TUTAJ>>. Niniejsza informacja ma na celu wskazanie, co należy zmienić w umowach o roboty budowlane w związku z tą zmianą. Co jest korzystne dla inwestora, a na co powinien uważać generalny wykonawca i jego podwykonawcy? Dowiesz się o tym poniżej.

1. Zgoda na posługiwanie się podwykonawcami

Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 647[1] k.c., do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą była wymagana zgoda inwestora. Po nowelizacji, która obowiązywać będzie od 1.06.2017 r., wykonawca może wykonać swoje prace osobiście lub przy pomocy podwykonawców. Skorzystanie z podwykonawców nie będzie wymagać zgody inwestora.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by ta kwestia została dokładnie uregulowana w umowie. Strony mogą przewidzieć szczegółowy zakres prac, który wykonany zostanie przez danego podwykonawcę. Wtedy nie będzie nawet potrzebne zgłoszenie podwykonawcy (art. 647[1] § 2 k.c. w nowym brzmieniu). Jeżeli inwestorowi zależy, by wykonawca sam wykonał prace, to w umowie można wprowadzić zakaz posługiwania się podwykonawcami. Można wprowadzić też ograniczenie, że określona część prac powinna być wykonana przez generalnego wykonawcę samodzielnie.

Jeżeli dla inwestora nie ma znaczenia, czy dane roboty będą wykonane przez podwykonawców, ale inwestor nie chce ponosić odpowiedzialności za zobowiązania wobec podwykonawców, to można doprecyzować skutki wyrażenia sprzeciwu. W umowie mógłby znaleźć się zapis, zgodnie z którym wyrażenie sprzeciwu wobec danego podwykonawcy nie powoduje, iż wykonawca nie może nim się posłużyć przy wykonaniu robót. W takim wypadku jednak odpowiedzialność inwestora za należności podwykonawcy nie powstaje. Takie postanowienie wydaje się być zgodne z nowym brzmieniem art. 647[1] § 1 k.c.

Podwykonawca, dla ochrony swoich praw, powinien mieć w swojej umowie z wykonawcą zagwarantowaną możliwość odstąpienia od umowy lub rozwiązania jej w inny sposób na wypadek, gdyby inwestor zgłosił sprzeciw wobec tego podwykonawcy. Wydaje się, że złożenie sprzeciwu przez inwestora nie będzie miało wpływu na stosunek prawny na linii generalny wykonawca – podwykonawca. Bez takiego postanowienia podwykonawca ryzykuje, że będzie zobowiązany do spełnienia świadczeń, bez prawa do dochodzenia roszczeń od inwestora, co znacząco może pogorszyć jego sytuację na wypadek niewypłacalności wykonawcy.

2. Zawiadomienie inwestora

Nowe przepisy zniosły wymóg, by do zawiadomienia inwestora dołączać umowę pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Zgodnie ze nowelizowanym art. 647[1] k.c. nie ma nawet obowiązku, żeby taka umowa była zawarta w formie pisemnej.

Inwestor, którego odpowiedzialność wobec podwykonawcy może powstać, powinien dążyć do tego, by wykonawca przedłożył mu umowę z podwykonawcą. Z punktu widzenia inwestora tego rodzaju zobowiązanie powinno znaleźć się zatem w umowie o roboty budowlane. Dołączenie umowy z podwykonawcą pozwoli zorientować się inwestorowi co do kwoty jego odpowiedzialności, gdyż granica tej odpowiedzialności pierwszym rzędzie wynika z ustaleń umownych pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Inwestor powinien domagać się od wykonawcy także obowiązku aktualizacji danych i dostarczania wszelkich aneksów do umowy z podwykonawcą.

Tego rodzaju zobowiązanie wykonawcy narzuci także formę pisemną dla umowy z podwykonawcą. Inwestor powinien bowiem wymagać od wykonawcy, by umowy z podwykonawcami zawierał w formie pisemnej i to pod rygorem nieważności. Sprzeczne z interesem inwestora są bowiem jakiekolwiek spory na linii wykonawca – podwykonawca co do treści umowy i np. zakresu prac, a tym samym należnego wynagrodzenia. Pośrednio wpływa to bowiem na zakres odpowiedzialności inwestora.

W umowie z generalnym wykonawcą powinien znaleźć się też zapis, że jeżeli podwykonawca sam zgłosi swój udział i zakres prac inwestorowi, do czego zresztą ma zgodnie z nowym brzmieniem przepisów prawo, to wykonawca powinien dostarczyć inwestorowi umowę z tym podwykonawcą wraz ze wszystkimi dokumentami niezbędnymi do weryfikacji tego podwykonawcy. Umożliwi to inwestorowi podjęcie decyzji co do akceptacji podwykonawcy lub zgłoszenia wobec niego sprzeciwu.

Na wykonawcę powinien być też nałożony obowiązek współpracy z inwestorem w przypadku, gdy inwestor będzie chciał zgłosić sprzeciw wobec określonego podwykonawcy. Po 1.06.2017 r. ten sprzeciw będzie musiał być doręczony zarówno wykonawcy, jak i podwykonawcy i to w terminie 30 dni. Wykonawca powinien zatem przekazać np. aktualne dane adresowe podwykonawcy lub wesprzeć inwestora w doręczeniu tego sprzeciwu. Niepoinformowanie podwykonawcy w terminie będzie bowiem skutkować odpowiedzialnością inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy.

Z punktu widzenia inwestora umowa z wykonawcą powinna zawierać także postanowienie, że zgłoszenie podwykonawcy jest dopuszczalne jedynie przed rozpoczęciem prac. Umowa powinna wskazywać, że bezskuteczne będzie zgłoszenie w trakcie wykonywania prac lub po ich zakończeniu (zgoda następcza). Wprawdzie nowe przepisy przewidują jedynie zgłoszenie przed rozpoczęciem prac, ale nie wiadomo, w którym kierunku podąży wykładnia tego przepisu. Warto zatem tę kwestię dodatkowo uregulować w umowie.

3. Określenie wartości robót

Zgodnie z nowymi zasadami, odpowiedzialność inwestora limitowana jest wysokością wynagrodzenia za dany zakres pracy, należnego wykonawcy na podstawie umowy z inwestorem. Z punktu widzenia inwestora należy zatem określić w umowie z wykonawcą wartość poszczególnych prac, które będą zlecane podwykonawcy. Należy zatem unikać określania zbiorczych wartości ryczałtowo, bez wskazywania wartości pojedynczych prac. Jeżeli sporządzany jest kosztorys zawierający wycenę poszczególnych prac, to powinien on stanowić część składową umowy o roboty budowlane.

Dla inwestora najbardziej korzystna byłaby sytuacja, gdyby poszczególne prace były wycenione stosunkowo nisko, a wysokie byłoby wynagrodzenie wykonawcy za kwestie pozostałe (nadzór, organizacja prac itd.). Pozwoliłoby to ograniczyć odpowiedzialność inwestora wobec poszczególnych podwykonawców.

Warto, by inwestor zastrzegł w umowie z wykonawcą obowiązek poinformowania podwykonawcy o uzgodnionej pomiędzy inwestorem a wykonawcą wartości prac, które będzie wykonywał dany podwykonawca. Może to ograniczyć odpowiedzialność inwestora. Wprawdzie przepisy nie uzależniają limitu odpowiedzialności inwestora od wiedzy podwykonawcy co do warunków umowy pomiędzy inwestorem a wykonawcą, to nie jest jednak wykluczone, że orzecznictwo sądowe będzie tutaj dążyć do ochrony dobrej wiary podwykonawcy. Takie postanowienie może pomóc w sporze z podwykonawcą.

Z punktu widzenia podwykonawcy, powinien on sobie zagwarantować, by jego zleceniodawca (generalny wykonawca) poinformował go o wysokości wynagrodzenia za dane roboty uzgodnione na linii inwestor – generalny wykonawca. Wartość ta bowiem będzie wyznaczała granicę odpowiedzialności solidarnej inwestora. Podwykonawca powinien być też informowany na bieżąco o wszystkich zmianach co do tej wartości (np. w drodze aneksu, zmniejszenia ceny związanej z opóźnieniami lub wadami itd.).

Powyższe kwestie wydają się być konieczne do zmiany w stosowanych umowach po wprowadzonych zmianach zasad odpowiedzialności inwestora. Praktyka obrotu oraz pierwsze wyroki sądowe pokażą, czy dalsze zmiany w umowach o roboty budowlane okażą się konieczne. Na pewno warto już teraz doprecyzować pewne kwestie w miejscach, w których nowe przepisy nie zawierają jednoznacznych regulacji. Jeżeli potrzebowaliby Państwa wsparcia przy analizie stosowanych umów o roboty budowlane, to kancelaria JLT służy Państwu pomocą.

Podobne artykuły:

Michał Jadżyn

radca prawny i doradca podatkowy

Rechtsanwalt und Steuerberater

JLT Jadżyn Legal & Tax

Poznań / Posen

JLT doradztwo prawne i podatkowe dla firm radca prawny i doradca podatkowy kancelaria Poznań